জমি কেনার পর রেজিস্ট্রি করা দলিল হাতে থাকলেও সর্বশেষ খতিয়ানে আগের মালিকের নাম রয়ে গেলে বিষয়টি অবহেলা করা ঠিক নয়। কারণ, জমির মালিকানা হস্তান্তরের পর সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের তথ্য অন্তর্ভুক্ত করতে নামজারি বা মিউটেশন সম্পন্ন করা জরুরি। তবে খতিয়ানে নিজের নাম না থাকলেই জমির মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায়—এমন ধারণা সঠিক নয়। এ ক্ষেত্রে দলিলের বৈধতা, বিক্রেতার স্বত্ব এবং জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করতে হবে।

বাংলাদেশে জমি কেনাবেচা বা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বলা হয়। খতিয়ানে জমির মালিকানা ও সংশ্লিষ্ট তথ্য লিপিবদ্ধ থাকে। তাই জমি কেনার পর দ্রুত নামজারি সম্পন্ন না করলে ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, হস্তান্তর কিংবা মালিকানা-সংক্রান্ত বিরোধে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

কেন খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম ওঠে না

জমি রেজিস্ট্রি হওয়ার পরও খতিয়ানে ক্রেতার নাম অন্তর্ভুক্ত না হওয়ার একাধিক কারণ থাকতে পারে। অনেক ক্ষেত্রে দলিল নিবন্ধনের পর ক্রেতা নামজারির আবেদন করেন না। আবার আবেদন করলেও প্রক্রিয়া চলমান থাকতে পারে। প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের ঘাটতি, দলিল ও খতিয়ানের তথ্যের অসংগতি কিংবা জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতার কারণেও নামজারি আটকে যেতে পারে।

একই জমি একাধিকবার হাতবদল হলে আগের মালিকদের দলিল ও খতিয়ানের তথ্য যাচাই করা প্রয়োজন। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশদের অংশ এবং বণ্টনের বিষয়টিও বিবেচনায় নিতে হয়। তাই শুধু সর্বশেষ দলিলের ওপর নির্ভর না করে জমির মালিকানার পুরো ইতিহাস পরীক্ষা করা উচিত।

প্রথমেই যাচাই করুন বিক্রেতার স্বত্ব

খতিয়ানে নিজের নাম না থাকার বিষয়টি ধরা পড়লে প্রথমেই নিশ্চিত হতে হবে, যাঁর কাছ থেকে জমি কেনা হয়েছে, তাঁর জমিটি বিক্রির আইনগত অধিকার ছিল কি না। এ জন্য কয়েকটি বিষয় পরীক্ষা করা জরুরি—

বিক্রেতার নামে সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ান রয়েছে কি না।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমির মালিক হলে তাঁর পূর্বসূরির খতিয়ান ও উত্তরাধিকারের প্রমাণ আছে কি না।

বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন এবং আগের দলিলগুলো পাওয়া যাচ্ছে কি না।

দলিলে উল্লেখ করা মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও শ্রেণির সঙ্গে খতিয়ানের তথ্যের মিল রয়েছে কি না।

একই জমি অন্য কারও কাছে বিক্রি বা অন্য কোনোভাবে হস্তান্তর করা হয়েছে কি না।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৫৩সি ধারায় উত্তরাধিকার ছাড়া অন্য উপায়ে জমির মালিক হওয়া ব্যক্তির ক্ষেত্রে সর্বশেষ খতিয়ানে তাঁর নিজের নাম থাকার বিধান রয়েছে। উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা অর্জনের ক্ষেত্রে নিজের অথবা পূর্বসূরির নাম খতিয়ানে থাকার বিষয়টি বিবেচ্য।

অন্যদিকে, রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের সময় নির্দিষ্ট খতিয়ান-সংক্রান্ত তথ্য সংযুক্ত করার বিধান রয়েছে। ফলে বিক্রেতার নাম খতিয়ানে না থাকলে দলিলটি কোন ভিত্তিতে নিবন্ধিত হয়েছে, তা যাচাই করা প্রয়োজন।

নামজারি না হলে যেভাবে আবেদন করবেন

জমি কেনার পর নিজের নামে নামজারি না হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসের সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে আবেদন করা যায়। সরকারি অনলাইন ই-নামজারি ব্যবস্থার মাধ্যমেও আবেদন জমা দেওয়ার সুযোগ রয়েছে।

সাধারণত আবেদনের সঙ্গে যেসব কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে—

রেজিস্ট্রি করা দলিলের অনুলিপি;

আগের মালিকানার দলিল ও স্বত্বের ধারাবাহিকতার প্রমাণ;

সংশ্লিষ্ট খতিয়ান বা পর্চা;

মৌজা, জেএল নম্বর ও দাগ নম্বরের তথ্য;

আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য;

প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ ও অন্যান্য সহায়ক নথি।

জমির ধরন এবং মালিকানা অর্জনের পদ্ধতি অনুযায়ী কাগজপত্রের তালিকায় পরিবর্তন হতে পারে। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের নির্দেশনা জেনে নেওয়া উচিত।

আবেদন আটকে গেলে বা বাতিল হলে করণীয়

নামজারির আবেদন জমা দেওয়ার পর ভূমি অফিস সংশ্লিষ্ট দলিল, খতিয়ান ও অন্যান্য তথ্য যাচাই করে। এ সময় কোনো নথির ঘাটতি বা তথ্যের অসংগতি পাওয়া গেলে আবেদনকারীকে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে বলা হতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, আবেদনে প্রয়োজনীয় তথ্য বা কাগজপত্রের ঘাটতি থাকলে তা স্পষ্টভাবে জানিয়ে আবেদনকারীকে সাধারণত সাত কার্যদিবস অথবা যুক্তিসংগত সময়ের মধ্যে ঘাটতি পূরণের সুযোগ দেওয়ার বিধান রয়েছে।

নির্ধারিত সময়ে ঘাটতি পূরণ না হলে আবেদন নামঞ্জুর হতে পারে। এমন পরিস্থিতিতে প্রথমে নামঞ্জুরের আদেশের কপি সংগ্রহ করে কারণ জানতে হবে। এরপর কোন নথি বা তথ্যের ঘাটতি রয়েছে, তা চিহ্নিত করে প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নিতে হবে।

দলিল ও খতিয়ানে দাগ নম্বর বা জমির পরিমাণে অমিল থাকলে

কখনো দলিলে উল্লেখ করা দাগ নম্বরের সঙ্গে খতিয়ানের দাগ নম্বর মেলে না। আবার জমির পরিমাণেও পার্থক্য দেখা যায়। এমন পরিস্থিতিতে শুধু নামজারির আবেদন করলেই সমস্যার সমাধান হবে না।

প্রথমে সংশ্লিষ্ট মৌজার সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস জরিপের খতিয়ান এবং নকশা পরীক্ষা করতে হবে। পাশাপাশি আগের দলিলগুলো যাচাই করে জমির মালিকানা কীভাবে এক হাত থেকে অন্য হাতে এসেছে, তা নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।

দলিলে লেখার ভুল থাকলে ভুলের ধরন অনুযায়ী আইনসম্মত সংশোধনের ব্যবস্থা নিতে হবে। আর জমির সীমানা, পরিচয় কিংবা মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে তা আলাদাভাবে নিষ্পত্তির প্রয়োজন হতে পারে। শুধু নামজারির মাধ্যমে সব ধরনের মালিকানা বিরোধের চূড়ান্ত সমাধান সম্ভব নয়।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে যা করবেন

কোনো জমির মালিক মারা গেলে তাঁর উত্তরাধিকারীরা আইন অনুযায়ী সম্পত্তির অংশীদার হন। তবে সরকারি খতিয়ানে মৃত ব্যক্তির নাম থেকে যেতে পারে। এ ক্ষেত্রে উত্তরাধিকারীদের নিজেদের নামে নামজারি করতে হবে।

সাধারণত ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যুর প্রমাণ, আগের খতিয়ান এবং মালিকানার প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হয়। একাধিক ওয়ারিশ থাকলে প্রত্যেকের আইনগত অংশ নির্ধারণের বিষয়টিও গুরুত্বপূর্ণ।

উত্তরাধিকারীরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে বণ্টনের প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া সম্পত্তি আপসের মাধ্যমে ভাগ করার পর বণ্টননামা তৈরি, স্বাক্ষর ও নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। ওই দলিলের ভিত্তিতে খতিয়ান সংশোধনের ব্যবস্থাও রয়েছে।

নামজারি না হলে কি দলিল বাতিল হয়ে যায়?

শুধু খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম না ওঠার কারণে রেজিস্ট্রি করা দলিল স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না। তবে দলিলের বৈধতা, বিক্রেতার স্বত্ব এবং জমি হস্তান্তরের আইনগত প্রক্রিয়া ঠিক ছিল কি না, সেগুলো অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

বিক্রেতার মালিকানায় ত্রুটি, একই জমি একাধিকবার বিক্রি, জাল দলিল কিংবা দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ নিয়ে বিরোধ থাকলে মালিকানা ঝুঁকির মুখে পড়তে পারে। এ ধরনের পরিস্থিতিতে দলিল, খতিয়ান, মৌজা নকশা ও পূর্ববর্তী মালিকানার কাগজপত্র নিয়ে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত। প্রয়োজনে দেওয়ানি আদালতের মাধ্যমে মালিকানা বা জমি-সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি করতে হতে পারে।

মালিকানা সুরক্ষায় সতর্কতা জরুরি

জমি কেনার পর শুধু দলিল সংগ্রহ করেই দায়িত্ব শেষ হয় না। নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করা এবং সরকারি ভূমি রেকর্ডে প্রয়োজনীয় তথ্য হালনাগাদ করা জরুরি। পাশাপাশি জমির বাস্তব দখল, সীমানা, দাগ নম্বর ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য নিয়মিত যাচাই করতে হবে।

মনে রাখতে হবে, নামজারি খতিয়ান কিংবা ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ এককভাবে জমির চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। একইভাবে দলিল থাকলেই বিক্রেতার মালিকানার আগের কোনো ত্রুটি দূর হয়ে যায় না। তাই জমি কেনার আগে বিক্রেতার স্বত্ব ও দলিলের ধারাবাহিকতা যাচাই এবং কেনার পর দ্রুত নামজারি সম্পন্ন করাই ভবিষ্যতের আইনি জটিলতা কমানোর গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

তথ্যসূত্র, ১৩ নভেম্বর ২০২৬; রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০; রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮; ভূমি মন্ত্রণালয়ের নামজারি-সংক্রান্ত নির্দেশনা।